5 Lưu ý nhất định phải nhớ khi mua đất nông nghiệp

0
87

Mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở luôn tiềm ẩn rủi ro lớn. Vì thế, chúng ta cần nằm lòng những lưu ý dưới đây để tránh khỏi rủi ro.


Trong những năm gần đây, nhiều người dân đổ xô đi mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, hình thức chuyển đất này rất phức tạp và luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vậy, chúng ta có nên mua đất nông nghiệp rồi chuyển qua đất ở không? Thông qua bài viết dưới đây, AZ Bất Động Sản sẽ chia sẻ cho các bạn những lưu ý khi mua đất nông nghiệp nhé!

Thực trạng mua đất nông nghiệp hiện nay

Tình trạng mua đất nông nghiệp hiện nay có xu hướng gia tăng với hai mục đích chính là mua để ở và mua để phục vụ làm nông nghiệp, xây dựng trang trại. Mặc dù nhiều người còn không biết đất có nằm trong quy hoạch hay được chuyển đổi không nhưng vẫn mua là bởi các nguyên nhân sau: 

  • Thiếu hiểu biết về các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai.
  • Diện tích đất ở ngày càng bị thu hẹp, giá đất ở ngày càng tăng. Trong khi đó, đất nông nghiệp nhiều và rẻ.
  • Sự phát triển của các khu công nghiệp, khu chế xuất ra các vùng ngoại ô diễn ra mạnh mẽ nên thu hút đông đảo người dân tìm mua để an cư tăng. Khi diện tích đất ở không đáp ứng nhu cầu thì đất nông nghiệp chính là một phương thức giải tỏa cơn đói khát đất. 
  • Luật đất đai còn nhiều bất cập, sự quản lý của nhà nước còn lỏng lẻo chưa sát sao tạo cơ hội cho cò đất lách luật bán đất sai mục đích sử dụng. 
  • Đất nông nghiệp có giá thành rẻ cùng với thị trường bất động sản biến đổi liên tục thúc đẩy những người có tiền đầu tư mua đất để thu lợi nhuận cao. 
Thực trạng mua đất nông nghiệp hiện nay
Thực trạng mua đất nông nghiệp hiện nay

Lưu ý khi mua đất nông nghiệp để làm đất ở

Có nên mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở hay không là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Hãy nắm vững những lưu ý sau đây để thực hiện mua và chuyển đổi đất nhanh chóng an toàn, cụ thể: 

Xác định mảnh đất nằm trong diện quy hoạch đất ở

Trước khi mua đất, bạn nên tìm hiểu các thông tin liên quan thửa đất, đặc biệt là đất đó có thuộc diện quy hoạch không, đất ở được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu muốn xác minh điều này, bạn có thể lên Ủy ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất. Tại đây, bạn sẽ biết được kế hoạch sử dụng đất hàng năm và thửa đất dự định mua có nằm trong kế hoạch thu hoạch đất hay không. 

Nếu thửa đất không thuộc diện quy hoạch thì sẽ không chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở và bạn không nên mua thửa đất này. Ngoài ra, những mảnh đất thuộc diện quy hoạch có diện tích rộng lớn, mặc dù có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nhưng sẽ chỉ được chuyển một phần diện tích. Và diện tích đất được chuyển phụ thuộc vào chính quyền nơi có đất, bạn cũng cần cân nhắc khi mua. 

Nắm chắc điều kiện đủ để chuyển đổi sang đất ở

Đất thuộc diện quy hoạch là điều kiện cần cho việc chuyển đổi đất nhưng theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013, để thực hiện chuyển đổi đất thì cần phải thỏa mãn các điều kiện đủ như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, đang trong thời gian sử dụng đất, đất không bị kê biên để thi hành án. 

Mặt khác, theo Điều 103, 104 Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai có nói rõ những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho và trường hợp hạn chế chuyển quyền sử dụng đất. Chẳng hạn đất nông nghiệp là đất canh tác, đất rừng phòng hộ thì không được chuyển sang đất ở.

Nắm chắc điều kiện và thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Nắm chắc điều kiện và thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất quy định theo các bước, cụ thể: 

Chuẩn bị hồ sơ:

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gia đình, cá nhân chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển đổi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng minh nhân dân (căn cước công dân).

Nộp hồ sơ:

Hồ sơ được nội tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ làm bổ sung. 

Xử lý, giải quyết yêu cầu:

  • Để giải quyết về yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu. 
  • Hướng dẫn nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 
  • Trình Ủy ban nhân dân huyện quyết định cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Nếu chuyển sang đất thương mại, dịch vụ có diện tích lớn hơn 0.5ha thì trình Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận trước khi trình Ủy ban nhân dân huyện.
  • Phòng Tài Nguyên chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

 Trả kết quả:

Trong thời gian không quá 15 ngày (trừ miền núi, hải đảo, vùng sâu xa là 25 ngày) thì hộ gia đình, cá nhân được trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định của pháp luật, khi mua đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, bên mua phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước đó là chịu phí chuyển đổi. Vì vậy, bên mua nên thương lượng với bên bán về giá thửa đất đã bao gồm phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Phí chuyển đổi phụ thuộc vào bảng giá đất của từng địa phương. Để tiết kiệm thời gian và chi phí, bên mua chỉ nên chuyển đổi một phần diện tích đất. 

Hợp đồng mua bán đất phải được chứng thực 

Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị nên khi thực hiện mua bán thì tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định phải lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp và có công chứng, chứng thực. Đây là yêu cầu về hình thức và nếu không tuân theo quy định pháp luật thì giao dịch mua bán sẽ bị vô hiệu. 

Trên đây là những lưu ý mà nhất định bạn cần phải nhớ khi mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở. Hy vọng rằng những thông tin trên sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn về việc có nên mua đất nông nghiệp không. Đừng quên tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra quyết định để tránh được rủi ro nhé!

TÌM HIỂU THÊM:

Bài trướcCách thanh toán tiền mua nhà an toàn, đúng pháp luật
Bài tiếp theoKiến thức bất động sản, điều cần biết khi mua bán nhà đất
Hơn 7 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính và bất động sản, mình hi vọng những kiến thức trên website sẽ giúp ích được cho khách hàng trong việc đầu tư, mua bán bất động sản.