Nguyên tắc ký hợp đồng 3 bên giữa ngân hàng – chủ đầu tư BĐS – khách hàng

0
45

Nguyên tắc ký hợp đồng 3 bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư bất động sản và khách hàng như thế nào? Tham khảo bài viết dưới đây để giải đáp câu hỏi trên nhé.


Nguyên tắc ký hợp đồng 3 bên là nguyên tắc phổ biến trong mua nhà trả góp. Đây là hình thức mua nhà được nhiều người lựa chọn hiện nay. Theo đó, khách hàng thanh toán 30% tiền, đồng thời vay ngân hàng và ngân hàng thanh toán 70% tiền còn lại cho chủ đầu tư. Thông qua bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giúp các bạn tìm hiểu nguyên tắc ký hợp đồng 3 bên trong mua bán nhà đất. 

Thời hạn khách hàng được chuyển nhượng 

Trong nguyên tắc ký hợp đồng 3 bên, bạn cần nắm rõ thời hạn khách hàng được chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà cho người khác đó chính là ngày khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng, cụ thể: 

“Khi khách hàng vi phạm Hợp đồng tín dụng dẫn tới việc xử lý tài sản thế chấp, khách hàng chủ động tìm kiếm và đề nghị người nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo xử lý Tài sản thế chấp, khách hàng sẽ có quyền chủ động tìm kiếm và đề nghị người nhận chuyển nhượng Tài sản thế chấp với điều kiện giá bán tài sản thế chấp và các thỏa thuận khác về việc Mua bán tài sản thế chấp được thông báo trước cho ngân hàng và đã được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản.”

Trong trường hợp, hợp đồng mua bán nhà được chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các quyền và nghĩa vụ của khách hàng theo nội dung quy định tại hợp đồng mua bán nhà. Thông thường, trong thời gian ngắn khách hàng khó có thể tìm được bên nhận chuyển nhượng hoặc giá giao dịch thấp. Nếu không chuyển nhượng được thì ngân hàng sẽ phát mãi và giá bán thấp hơn thị trường 15% – 25% giá trị tài sản. 

Ký hợp đồng 3 bên
Thời hạn khách hàng được chuyển nhượng

Nguyên tắc ký hợp đồng 3 bên – Xử lý khách hàng không tìm được người mua 

Trong thời gian quy định, nếu khách hàng không tìm được người mua thì xử lý như thế nào? Để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, chủ đầu tư sẽ quy định mức giá chuyển nhượng. Mức giá này không được vượt quá +/- X% mức giá của hợp đồng mua bán đã ký. Mặt khác, nếu quá thời hạn quy định mà vẫn không bán được thì tiếp tục giảm giá với tỷ lệ khoảng X1%. Trường hợp vẫn không có người mua được tiếp tục giảm giá thấp hơn X% (X1%) nhưng phải được khách hàng đồng ý. 

Xử lý khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ 

Trong nguyên tắc ký hợp đồng 3 bên, nếu khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo như Hợp đồng tín dụng và ngân hàng không thực hiện thanh toán tiền cho chủ đầu tư thì ngân hàng có trách nhiệm thông báo cho chủ đầu tư để các bên tự xử lý tài sản theo như thỏa thuận khi ký hợp đồng. 

Tuy nhiên, vì những nguyên nhân khách quan như việc thông báo không cấp bách, ngân hàng bận nhiều việc nên quên, thỏa thuận ngầm giãn nợ cho khách hàng… dẫn đến việc ngân hàng chưa có hướng giải quyết thì việc xử lý tài sản của chủ đầu tư sẽ khó khăn. 

Vì vậy, cách tốt nhất là chủ đầu tư cần thỏa thuận trong hợp đồng 3 bên về điều khoản nếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán khi quá thời gian quy định để có quyền xử lý tài sản hay miễn trừ nghĩa vụ đối với ngân hàng. Cụ thể: Nếu ngân hàng không thông báo như quy định của hợp đồng thì chủ đầu tư có quyền chấm dứt hợp đồng mua bán với khách hàng và nghĩa vụ với ngân hàng được miễn trừ. 

Sau khi chấm dứt hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng tài sản cho người khác. Theo quy định, chủ đầu tư sẽ được trừ tiền phạt, bồi thường thiệt hại, các khoản phí và giá trị còn thiếu và hoàn trả số tiền còn lại của khách hàng vào tài khoản được mở tại ngân hàng để ngân hàng thu nợ gốc, lãi…

Nguyên tắc ký hợp đồng 3 bên
Xử lý khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ

Mâu thuẫn giữa các hợp đồng

Trong trường hợp xảy ra mâu thuẫn giữa các hợp đồng trong mua bán nhà thì áp dụng xử lý theo thỏa thuận tại hợp đồng 3 bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư bất động sản và khách hàng. Nếu trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng có điều khoản bất lợi cho ngân hàng thì ưu tiên áp dụng theo hợp đồng 3 bên. Vì vậy, khi soạn thảo hợp đồng, chủ đầu tư cần xem xét những thỏa thuận liên quan đến quyền và nghĩa vụ của ngân hàng về xử lý tài sản thế chấp. Việc thống nhất thỏa thuận là cần thiết để tránh các tranh chấp xảy ra. 

Quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng 3 bên

Trong hợp đồng 3 bên, khách hàng thường tham gia sau nên các điều khoản đã được quy định rõ và không thể sửa đổi. Vì vậy, khi soạn thảo hợp đồng cần lưu ý như sau: 

Đối với chủ đầu tư

Cần quy định điều khoản có lợi cho khách hàng để đảm bảo khách hàng yên tâm khi có dự định mua nhà. Nếu không tình trạng khách hàng lựa chọn mua của đối thủ sẽ xảy ra phổ biến. 

Đối với khách hàng

Nếu thấy nội dung có bất lợi thì có quyền đề nghị chủ đầu tư cùng ngân hàng thay đổi lại. Tuy nhiên nhiều trường hợp thỏa thuận điều khoản nhưng không không thay đổi được mặc dù có thể xảy ra do tình trạng cung cầu thị trường, vị thế của các bên khi giao kết hợp đồng. 

 Quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng 3 bên
Quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng 3 bên

Mặt khác, một quyền năng đặc biệt của khách hàng trong hợp đồng 3 bên chính là quyền nhượng lại hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, do tài sản là bất động sản đã được thế chấp tại ngân hàng nên quyền này bị hạn chế, chỉ được thực hiện khi bên nhận chuyển nhượng đồng ý thanh toán toàn bộ số tiền khách hàng đã vay tại ngân hàng. 

Trên đây là những nguyên tắc ký hợp đồng 3 bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư bất động sản và khách hàng mua nhà. Đây là những nguyên tắc cơ bản mà khi mua, đầu tư bất động sản cần phải ghi nhớ để hạn chế rủi ro về pháp lý. Hi vọng những chia sẻ hữu ích trên sẽ giúp bạn mua được ngôi nhà an toàn và thuận lợi.

TÌM HIỂU THÊM: 

Bài trướcHướng dẫn cách tra cứu thông tin sổ đỏ Online chuẩn nhất
Bài tiếp theoCông chứng, chứng thực sổ đỏ ở đâu, cần giấy tờ gì?
Hơn 7 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính và bất động sản, mình hi vọng những kiến thức trên website sẽ giúp ích được cho khách hàng trong việc đầu tư, mua bán bất động sản.