5 quy định “vàng” cần biết khi mua đất để tránh rủi ro

Đất đai là tài sản có giá trị thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý. Để tránh rủi ro, bạn cần nắm vững những điều cần biết khi mua đất, bởi hiện nay, việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến đất đai như mua đất, bán đất  là một trong các nguyên nhân xảy ra tranh chấp đất đai. Thông qua bài viết sau đây, Bất Động Sản AZ sẽ cung cấp cho các bạn 5 quy định vàng cần biết khi mua đất nhé!

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013, cụ thể:

Đất có sổ đỏ 

Nếu nhận thừa kế là quyền sử dụng đất nhưng người nhận là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện mua nhà gắn với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng cho người khác. 

Ngoài trường hợp trên thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

• Đối với đất nông nghiệp, người sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. 
• Người sử dụng đất do nhận thừa kế được quyền bán đất dù chưa có sổ đỏ nhưng có điều kiện để cấp sổ đỏ là một trong những điều cần biết khi mua đất. 

Đất không thuộc diện kê biên để bảo đảm thi hành án

Đất không có tranh chấp

Đất đang còn thời hạn sử dụng.

Những điều cần biết khi mua đất để tránh rủi ro

Để tránh rủi ro khi mua bán đất về mặt pháp lý, người mua đất cần phải tìm hiểu các thông tin liên quan, cụ thể: 

Xác minh thông tin bên chuyển nhượng (bên bán)

Việc tìm hiểu thông tin bên chuyển nhượng là vô cùng cần thiết. Qua đó người mua quyết định việc mua thửa đất chính xác. Những thông tin bên bán mà bên mua cần phải biết, bao gồm: 

Thứ nhất là thông tin bên bán có quyền bán thửa đất đó không. Để xác định điều này, người mua căn cứ vào Khoản 1 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 về quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất. Theo quy định có 2 trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng đất là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người được ủy quyền thực hiện chuyển nhượng (có hợp đồng ủy quyền)

Thứ hai là thông tin thửa đất là tài sản chung hay tài sản riêng. Nếu là tài sản chung vợ chồng thì xác định theo Khoản 1 Điều 35 của Luật Hôn nhân và Gia đình 2014  quy định “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận” và như vậy bên bán chỉ được chuyển nhượng khi có sự đồng ý của hai vợ chồng. 

Nếu là tài sản chung của nhiều người ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  thì xác định theo Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 là phải được sự đồng ý của tất cả những người đứng tên trên sổ đỏ. Nếu có một người không đồng ý thì không được chuyển nhượng cho người khác. 

Xác minh đất có sổ đỏ hay chưa có sổ đỏ

Một trong những điều cần biết khi mua đất là xác minh đất có sổ đỏ chưa. Thông thường, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có sổ đỏ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (trừ trường hợp kể trên). Vì vậy, nếu không thuộc trường hợp ngoại lệ thì không được quyền bán đất. 

Xác minh thửa đất có thuộc quy hoạch không

Những vấn đề liên quan đến đất quy hoạch đã được Luật Đất Đai quy định rõ tại Khoản 2 Điều 49 và được sửa đổi bổ sung tại Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018. Theo đó có 2 trường hợp đất thuộc diện quy hoạch gồm: 

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì đất được phép chuyển nhượng. Trường hợp này rất hiếm xảy ra vì đa phần quy hoạch sử dụng đất được công bố thì thường đi kèm kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. 

Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền thì vẫn được chuyển nhượng. Tuy nhiên việc chuyển nhượng này sẽ bị dừng lại khi có quyết định thu hồi. Nếu đã mua thì việc bồi thường đất thu hồi giá sẽ không cao, dễ bị lỗ. Việc chuyển nhượng trong trường hợp này còn bị hạn chế quyền chuyển mục đích sử dụng như không được xây mới công trình, nhà ở…

Nếu muốn biết thông tin về đất có quy hoạch hay chưa, tình trạng pháp lý của đất thì người mua có thể làm phiếu yêu cầu hoặc văn bản đến cơ quan quản lý đất đai để được cung cấp các thông tin đất đai liên quan đến thửa đất dự định mua. 

Đặt cọc khi mua bán đất

Đặt cọc là hình thức phổ biến trong giao dịch chuyển nhượng đất đai. Thông qua đặt cọc, người mua sẽ yên tâm hơn khi mua đất bởi đây là biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Theo quy định của Bộ luật Dân Sự, nếu hợp đồng được giao kết thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ trả tiền. Ngược lại nếu hợp đồng không được giao kết do bên đặt cọc (bên mua) từ chối thì tài sản thuộc về bên nhận đặt cọc. 

Trường hợp bên nhận đặt cọc tức bên bán từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Như vậy, bên mua cần lập hợp đồng đặt cọc với bên bán và có công chứng để tránh xảy ra tranh chấp sau này. 

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất Đai 2013, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập hợp đồng và hợp đồng phải được công chứng, chứng thực. Điều này là cần thiết trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì đây chính là cơ sở để giải quyết tranh chấp. Ngoài ra, để tránh rủi ro khác như tiền giả, kiểm đến sai… các bên có thể thỏa thuận đến ngân hàng để làm thanh toán cho chính xác. 

Trên đây là những điều cần biết khi mua đất để tránh rủi ro. Hy vọng với những thông tin hữu ích trên sẽ giúp các bạn thực hiện các giao dịch đất đai một cách an toàn, đảm bảo không xảy ra tranh chấp, thiệt hại. 

TÌM HIỂU THÊM:

• Những kiến thức bất động sản cần biết khi mua bán nhà đất
• Những lưu ý cần biết khi mua bán đất nông nghiệp