Thế chấp quyền sử dụng đất: Điều kiện, Thủ tục & Mẫu hợp đồng

Hình thức thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến hiện nay. Thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhà nước tạo điều kiện giúp đỡ người sử dụng đất có cơ hội được vay vốn và ngân hàng, tổ chức tín dụng bảo đảm an toàn, hạn chế rủi ro khi cho vay. Cùng tìm hiểu hình thức bảo đảm này qua bài viết dưới đây nhé!

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng đối với các loại đất sau, cụ thể: 

• Đất nông nghiệp được giao trong hạn mức
• Đất được giao có thu tiền sử dụng đất
• Đất thuê phải trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
• Đất đã được công nhận quyền sử dụng đất
• Đất nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận chuyển đổi, chuyển nhượng. 

Ngoài thuộc danh mục các loại đất được phép thế chấp, người sử dụng đất phải đáp ứng thời điểm thế chấp như sau: 

• Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• Nếu chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được thế chấp khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất
• Nếu đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì được thế chấp khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy theo quy định của pháp luật. 
• Thực hiện thế chấp sau khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính

Như vậy, một mảnh đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi mảnh đất đó đáp ứng được hai điều kiện là loại đất và thời điểm được thế chấp quyền sử dụng đất. 

Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Để thế chấp quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp phải tuân thủ các quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thực hiện các thủ tục, cụ thể: 

• Kiểm tra các giấy tờ hợp pháp có liên quan đến thửa đất, bao gồm cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích xác định tính xác thực về tên, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất. 
• Mặt khác, bên nhận thế chấp cần phải xác minh tình trạng của đất là đất không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Kiểm tra thực địa, tiến hành khảo sát, đo đạc định giá tài sản
• Nhận bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ hợp pháp
• Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa bên thế chấp và ngân hàng, thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng
• Đăng ký thế chấp  tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 

Đất đai là tài sản có giá trị, do đó việc thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng và được đăng ký, làm thủ tục tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu, cụ thể: 

Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Các chủ thể này phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật như đối với chủ thể tham gia các loại hợp đồng khác. Bản thân các chủ thể sẽ có các quyền tương ứng với nghĩa vụ, theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2013, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp được quy định từ điều 320 đến 323. Bên cạnh đó, tại điều 324 còn quy định rõ quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba giữ tài sản thế chấp. 

Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, có tổng cộng là 4 bản và có giá trị pháp lý ngang nhau. Mặt khác, hợp đồng phải được công chứng, chứng tại cơ quan nhà nước. Trường hợp nơi nào chưa có công chứng nhà nước thì bạn có thể chứng thực tại Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 4 bản của hợp đồng được quy định như sau: 

• Bên nhận thế chấp sẽ giữ một bản hợp đồng cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục hồ sơ thửa đất. 
• Bên thế chấp giữ một bản hợp đồng thế chấp.
• Một bản do cơ quan thế chấp giữ
• Một bản nộp cho công chứng nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân nơi chứng thực. 

Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 

Trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo có các nội dung là:

• Tên và địa chỉ của các bên 
• Số, ngày tháng năm của hợp đồng 
• Địa chỉ của thửa đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan đến thửa đất.
• Thời hạn thế chấp
• Nghĩa vụ cần được bảo đảm 
• Nếu bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ của mình khi đến hạn thì phương thức xử lý tài sản thế chấp như thế nào phải được quy định rõ
• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng
• Trách nhiệm của các bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng
• Những thỏa thuận khác (nếu có).

Như vậy, một hợp đồng thế chấp về cơ bản phải đảm bảo được ba yêu cầu về chủ thể, hình thức và nội dung hợp đồng thì mới có giá trị pháp lý. Sau khi chấm dứt việc thế chấp quyền sử dụng đất, các bên có trách nhiệm làm thủ tục giải trừ thế chấp tại nơi đã đăng ký thế chấp. 

Trên đây là những quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Hy vọng rằng với những thông tin hữu ích trên sẽ giúp các bạn thực hiện các giao dịch đất đai đúng pháp luật.

TÌM HIỂU THÊM:

• Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm theo quy định của pháp luật
• Hướng dẫn cách tra cứu thông tin thửa đất nhanh chóng, dễ dàng nhất