Hướng dẫn tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất 2021

0
47

Mặc dù cùng là nguồn thu từ bán nhà thế nhưng cách tính thuế thu nhập cá nhân trong từng trường hợp bán, chuyển nhượng nhà theo luật được xác định theo cách khác nhau.


Thuế thu nhập cá nhân là một khoản thuế phí bắt buộc áp dụng đối với những cá nhân có thu nhập cao. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, ngoại trừ các trường hợp miễn giảm được quy định cụ thể thì tất cả các cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng từ bất động sản đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Dưới đây là hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất mới nhất năm 2021. Nếu bạn có thu nhập phát sinh từ lĩnh vực bất động sản, hãy tìm hiểu ngay để chủ động tính toán và nộp khoản thuế này đúng quy định nhé!

Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Nhắc đến thuế thu nhập cá nhân có nhiều người thường đùa rằng đó là thuế người giàu. Bởi loại thuế này không đánh vào những người có thu nhập thấp. Mục đích của việc thu thuế thu nhập cá nhân là góp phần làm giảm đi sự chênh lệch giàu nghèo giữa các tầng lớp xã hội.

Thuế thu nhập cá nhân được tính dựa trên tổng thu nhập cá nhân của tháng. Thu nhập hàng tháng có thể là từ tiền lương, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh hàng hóa, từ việc buôn bán bất động sản,…

Chủ sở hữu khi bán nhà đất cũng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Khoản tiền thuế cụ thể sẽ có sự biến động tùy vào từng trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà.

Các cá nhân có thu nhập từ mua bán bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân
Các cá nhân có thu nhập từ mua bán bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Các đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà

Các khoản thu từ việc bán nhà thường khá lớn và phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên loại thuế này cũng có thể được miễn giảm khi chuyển nhượng giữa người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng,…

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong các trường hợp dưới đây được miễn thuế thu nhập cá nhân:

  • Chuyển nhượng nhà giữa vợ với chồng.
  • Chuyển nhượng nhà giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
  • Chuyển nhượng nhà giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
  • Chuyển nhượng nhà giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
  • Chuyển nhượng nhà giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể.
  • Chuyển nhượng nhà giữa ông nội, bà nội với cháu nội.
  • Chuyển nhượng nhà giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
  • Chuyển nhượng nhà giữa anh chị em ruột với nhau.
  • Nhà ở được xác định là tài sản chung của 2 vợ chồng tạo nên trong hôn nhân. Khi ly hôn sẽ được phân chia theo thỏa thuận của 2 bên hoặc do tòa án cũng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà được miễn giảm bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Cùng là doanh thu khi bán, chuyển nhượng nhà, thế nhưng cách tính thuế thu nhập cá nhân lại khác nhau tùy vào từng trường hợp cụ thể. Căn cứ theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi bán, chuyển nhượng nhà được xác định cụ thể như sau:

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được xác định dựa trên từng trường hợp cụ thể
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được xác định dựa trên từng trường hợp cụ thể

Giá bán trong hợp đồng cao hơn hoặc bằng giá do UBND tỉnh quy định

Khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, mức giá được ghi cụ thể lớn hơn hoặc bằng giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được áp dụng theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó: Giá chuyển nhượng là giá được ghi trên hợp đồng ở thời điểm bán, chuyển nhượng.

Giá bán trong hợp đồng không nêu rõ hoặc thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định

Đối với trường hợp này, khoản thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ được chia ra thành các trường hợp nhỏ như sau:

  • Tính thuế thu nhập cá nhân từ việc bán đất, không có nhà ở

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất

  • Cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng gồm cả nhà và đất

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất 

Với cả 2 trường hợp trên thì giá chuyển nhượng được tính theo giá 1m2 theo bảng giá đất tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

  • Tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà, không có đất

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

Giá 1m2 theo bảng giá đất là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thuế thu nhập cá nhân. Giá 1m2 tại UBND các tỉnh khác nhau sẽ khác nhau. Vậy nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của UBND tại tỉnh có bất động sản phát sinh thu nhập..

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành được khấu trừ theo thời gian sử dụng.

  • Tính thuế thu nhập cá nhân đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Với hợp đồng không ghi hoặc có giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất. Đồng thời, giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng là do UBND cấp tỉnh quy định. Thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. 

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì giá chuyển nhượng được tính theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. 

Thời điểm tính thuế khi bán nhà

Để xác định được thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cần dựa trên thỏa thuận của cả 2 bên khi ký kết hợp đồng. Cụ thể như sau:

  • Trong hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
  • Trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
  • Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai: Thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Trên đây là cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Nếu bạn còn bất cứ thắc mắc gì về vấn đề này, hãy comment ngay bên dưới, AZ Bất Động Sản sẽ hỗ trợ giải đáp cho bạn nhanh nhất có thể!

Bài trước[Tổng hợp] 50+ mẫu nhà 2 tầng mái thái nông thôn hiện đại
Bài tiếp theoTop 15+ mẫu nhà cấp 4 có gác lửng 5×15 được xây dựng nhiều nhất hiện nay
Hơn 7 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính và bất động sản, mình hi vọng những kiến thức trên website sẽ giúp ích được cho khách hàng trong việc đầu tư, mua bán bất động sản.